22. INP Portfolio Deutsche Sozialimmobilien

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Übersicht

Initiator INP
Bezeichnung 22. INP Portfolio Deutsche Sozialimmobilien
Klassifizierung Alternativer Investmentfonds (AIF) nach KAGB
Segment Immobilien Deutschland
Land Deutschland
Kategorie Pflegeimmobilien
Investitionsobjekte Vier stationäre Pflegeeinrichtungen und eine Kindertagesstätte an verschiedenen Standorten
Laufzeit 12,5 Jahre

Porträt

Eckdaten des 22. INP Portfolio Deutsche Sozialimmobilien

  • Beteiligung an vier Pflegeeinrichtungen und einer Kita an verschiedenen Standorten in Deutschland
  • Indexierte Mietverträge mit Laufzeiten von etwa 20 bis 30 Jahren zzgl. Verlängerungsoptionen
  • Geplante Ausschüttungen von 5,50 auf 5,75% p.a. ansteigend
  • Auszahlungen erfolgen monatlich
  • Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss von 180,91% über 12,5 Jahre

Fondskonzeption

Über die Beteiligung investieren Anleger mit nur einer Zeichnung in zwei verschiedene Immobiliensegmente. Das Fondsportfolio umfasst neben vier stationären Pflegeeinrichtungen in Peine, Nordenham, Brunsbüttel und Mönchengladbach eine Kindertagesstätte in Berlin. Mit den jeweiligen Betreibern der Einrichtungen wurden indexierte Mietverträge mit Laufzeiten zwischen ca. 20 und 30 Jahren abgeschlossen (zzgl. Verlängerungsoptionen). Eine Beteiligung an dem AIF (Alternativer Investmentfonds) ist bereits ab einer Zeichnungssumme von 10.000 Euro möglich. Die Fondskonzeption beinhaltet eine hohe anfängliche Tilgung der aufgenommenen Darlehen zwischen 2,65 und 3,10% p.a. (annuitätisch). Die geplanten Auszahlungen steigen während der Laufzeit von 5,50 auf 5,75% p.a. an und erfolgen monatlich. Die geplante Gesamtauszahlung liegt bei 180,91% über eine Laufzeit von 12,5 Jahren.

Bewertungen und Analysen

Von der TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und -analyse mbH hat der Fonds in der Beteiligungsanalyse die bestmögliche Bewertung von 5 Sternen sowie die Note 2,09 erhalten. Besonders gute Bewertungen erhielten die finanziellen Kennzahlen mit der Teilnote 1,90 sowie die Vermietungssituation des Immobilienportfolios mit der Teilnote 2,05. Aufgrund der Bonität der Mieterinnen, der Restlaufzeiten der Mietverträge sowie der gesetzlichen Regelungen sollte, so TKL, für die Objekte - die Einhaltung des  Versorgungsvertrages vorausgesetzt - langfristig Einnahmesicherheit herrschen.

Auch das "fondstelegramm" hat die Beteiligung einer detaillierten Beurteilung unterzogen und hält das Angebot für "plausibel kalkuliert". Besonders positiv wird insbesondere die "hohe Risikostreuung" des 22. INP Portfolio bewertet. Der Brancheninformationsdienst "kapital-markt intern" sieht in den "konservativen Kalkulationsansätzen" und der "seriösen Kalkulation" in der Prognoserechnung die Basis für die "sehr gute Leistungsbilanz" von INP, was sich auch im aktuellen Angebot 22. INP Portfolio wiederfinde.

Marktumfeld

Der demografische Wandel bedeutet eine große Herausforderung: für jeden Einzelnen, für die Familie, für die Gesellschaft, für die Wirtschaft und den Arbeitsmarkt sowie für die sozialen Sicherungssysteme. Die Pflege und Betreuung älterer Menschen ist besonders stark von den Folgen der demografischen Entwicklungen betroffen. So ist in Deutschland eine kontinuierliche Zunahme der Zahl der Pflegebedürftigen zu beobachten – mit weiterhin ansteigender Tendenz. Entsprechend groß ist der Investitionsbedarf sowohl zur Schaffung zusätzlicher Pflegeplätze als auch zur Modernisierung bestehender Pflegeeinrichtungen. Daneben gilt es, den Blick auch auf die jungen Generationen zu richten. Eine nachfragegerechte, professionelle Kinderbetreuung gehört zu den zentralen gesellschaftlichen Aufgaben in Deutschland. Insbesondere vor dem Hintergrund des seit August 2013 geltenden Rechtsanspruchs auf einen Betreuungsplatz für Kinder von einem bis drei Jahren hat die Sicherstellung ausreichender Angebote in Kindertagesstätten („Kitas“) nochmals an Bedeutung gewonnen.

Immobilien des 22. INP Fonds

Der Fonds investiert in vier stationäre Pflegeeinrichtungen an den Standorten Peine, Nordenham (jeweils in Niedersachsen), Brunsbüttel (Schleswig-Holstein) und Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen) sowie in eine Kindertagesstätte in Staaken, einem Ortsteil des Berliner Bezirks Spandau. Die Immobilie in Brunsbüttel beinhaltet neben dem Betrieb der stationären Pflegeeinrichtung einen rd. 24%-igen Anteil von Gewerbe- bzw. Wohnmieteinheiten. Mit den Betreibern der Pflegeeinrichtungen bzw. der Kindertagesstätte bestehen langfristige, indexierte Mietverträge mit Laufzeiten zwischen rd. 20 und 30 Jahren.

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei 37.374.250 Euro. Davon entfallen 17.825.000 (47,69%) auf Eigenkapital, 18.658.000 Euro (49,92%) auf Fremdkapital und 891.250 Euro (2,38%) auf das Agio. Es erfolgt eine hohe anfängliche Tilgung der aufgenommenen Darlehen zwischen 2,65 und 3,10% p.a. (annuitätisch).

Ausschüttungen

Gemäß Prognose erhalten die Anleger monatliche Auszahlungen, die in den Jahren 2015 bis 2022 bei 5,50% p.a. und in den Jahren 2023 bis 2027 bei 5,75% p.a. liegen. Die geplante Schlussauszahlung aus den Veräußerungserlösen und der Restliquidität liegt bei 110,91%. Daraus ergibt sich eine prognostizierte Gesamtauszahlung von 180,91%.