ZBI Professional 10

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Initiator ZBI Fondsverwaltungs GmbH
Bezeichnung ZBI Professional 10
Klassifizierung Alternativer Investmentfonds (AIF) nach KAGB
Segment Immobilien Deutschland
Land Deutschland
Kategorie Wohnimmobilien
Investitionsobjekte Wohnimmobilien in verschiedenen deutschen Metropolregionen
Laufzeit ca. 7 Jahre

Porträt

Eckdaten des Fonds ZBI Professional 10

  • Investition in deutsche Wohnimmobilien
  • Breite Streuung über viele verschiedene Objekte an unterschiedlichen Standorten
  • Fünf Vorgängerfonds der Professional-Reihe bereits erfolgreich veräußert
  • Geplante regelmäßige Auszahlungen von 3,0 bis 5,0 % p.a.
  • Geplanter Gesamtmittelrückfluss von 167,7 %
  • Prognostizierte durchschnittliche Rendite von 6,83 % p.a.

Fondskonzeption

Anleger investieren über den Alternativen Investmentfonds ZBI Professional 10 in ein Portfolio von Wohnimmobilien in Deutschland. Es soll ein breit diversifiziertes Portfolio an verschiedenen Standorten, mit einem Schwerpunkt auf Metropolregionen wie beispielsweise Berlin, aufgebaut werden. Die geplanten regelmäßigen Auszahlungen steigen zunächst von 3,0 auf 5,0 % p.a. an. Nach Ende der Fondslaufzeit erhalten die Anleger gemäß Prognose zunächst eine Kapitalkontenverzinsung von 6,0 % p.a. (ab 01.01.2017). Darüber hinausgehende Gewinne werden im Verhältnis 50:50 zwischen den Anlegern und ZBI aufgeteilt. Der Ausgabeaufschlag in Höhe von 5 % ist ebenfalls gewinnberechtigt, er wird verzinst umd im Rahmen der Fondsliquidation vollständig zurückgezahlt. Die geplante Fondslaufzeit liegt bei etwa sechs Jahren gerechnet ab dem Ende der Zeichnungsphase (geplant 31.12.2016, Verlängerung möglich bis 31.12.2017). Der geplante Gesamtmittelrückfluss liegt bei 167,70 %, was einem durchschnittlichen Ertrag von 6,83 % p.a. entspricht.

Bewertungen und Analysen

Von der Ratingagentur Dextro wurde der Fonds mit dem Investitionsrating "AA-" bewertet. Die Investitionsstrategie erfordere eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records bestätigt werden könne. Die im Rahmen der Konzeption getroffenen Annahmen seien als realistisch zu bewerten, so Dextro. Nachdem das Fondsportfolio bereits 1.140 Wohnungen mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von ca. 94 % umfasst, hat Dextro den Fonds erneut bewertet. Dabei wurde er, bei unverändertem Investitionsrating, in die niedrigere Risikoklasse 3 (zuvor 4) eingestuft und weist damit die beste Bewertung auf, die ein ZBI Professional Fonds jemals bekommen hat.

Der Brancheninformationsdienst "kapital-markt intern" (k-mi) kommt zu dem Fazit, dass die langjährige Konzentration von ZBI auf den Wohnimmobilienbereich, die dabei erworbene Erfahrung und die in der Vergangenheit realisierten Ergebnisse für den Anbieter sprächen, so dass der Fonds "zur Beimischung gut geeignet" sei.

Vorgängerfonds

In den Vorgängerfonds Professional 1 bis 9 hat ZBI seit dem Jahr 2002 bereits etwa 1,6 Mrd. Euro investiert. Von den neun Fonds wurden bereits fünf nach Laufzeiten zwischen etwa 2,5 und 7,5 Jahren und attraktiven Wertzuwächsen zwischen ca. 5,5 und 15,5 % p.a. veräußert. Dabei haben sich kontinuierlich mehr Anleger auch an dem jeweiligen Nachfolgefonds beteiligt. Die Quote der Mehrfachzeichner stieg von Fonds zu Fonds auf über 50 % an, bezogen jeweils auf den Vorgängerfonds.

Kunde-zuerst-Prinzip

Auch bei der aktuellen Beteiligung ZBI Professional 10 müssen gemäß dem "Kunde-zuerst-Prinzip"  zunächst alle Zusagen für die Anleger erfüllt sein, insbesondere die geplante Kapitalkontenverzinsung vor Steuern (Hurdle Rate) von 6,0 % p.a. (ab 01.01.2017), bevor die Kapitalverwaltungsgesellschaft – gemeinsam mit den Anlegern – am Veräußerungsgewinn partizipiert. Dies bedeutet eine hohe Motivation für die Fondsverwaltung zur bestmöglichen Bewirtschaftung des Fonds und führt zu einer hohen Interessengleichheit mit den Anlegern.

Marktumfeld

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bietet aktuell attraktive Investitionsgelegenheiten. Er weist grundsätzlich eine verhältnismäßig geringe Volatilität auf. Demografische Prozesse, wie z. B. die steigende Anzahl von Privathaushalten, und standortspezifische Besonderheiten wie die zunehmende Urbanisierung lassen in Kombination mit dem aktuell extrem niedrigen Zinsniveau die Nachfrage nach adäquaten Wohnimmobilien steigen. Es ist zu vermuten, dass insbesondere die zunehmende Anzahl der Privathaushalte zukünftig einen wichtigen Aspekt hinsichtlich der Nachfrage nach Wohnraum darstellen wird. Hierbei spielt zum einen die hohe Zuwanderung eine Rolle, aufgrund derer die Bevölkerungszahl in Deutschland vermutlich weit weniger stark abnehmen wird als bislang prognostiziert. Auch die Alterung der Bevölkerung und die damit einhergehenden höheren Anforderungen an verfügbaren Wohnraum sind hier relevant. Dies dürfte zu einem Anstieg der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf in Deutschland führen. Die Anzahl von 1- und 2-Personen-Haushalten hat in den vergangenen Jahren bereits kontinuierlich zugenommen und liegt mittlerweile schon bei etwa 75 % aller Haushalte in Deutschland.