ZBI Professional 8

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Übersicht

Initiator ZBI Fondsverwaltungs GmbH
Bezeichnung ZBI Professional 8
Segment Immobilien Deutschland
Land Deutschland
Kategorie Wohnimmobilien
Investitionsobjekte Portfolio von Wohnimmobilien in Ballungszentren
Laufzeit ca 11 Jahre
Bemerkung Mindestbeteiligungssumme auf Anfrage ggf. nur 15.000 EUR

Porträt

Investitionsvorteile des Fonds ZBI Professional 8

  • Investition in deutsche Wohnimmobilien
  • 4,0 % bis 5,0 % jährliche Ausschüttungen geplant
  • Auffüllung auf 7,5 % pro Jahr nach dem Verkauf geplant
  • Darüber hinaus zusätzlich 50 % Beteiligung am Gewinn
  • Investorenbestimmter Immobilienfonds

Fondskonzeption

Die Investment KG bietet den Gesellschaftern umfangreiche Mitbestimmungs- und Mitwirkungsrechte. Objekte, die die im Gesellschaftsvertrag festgelegten Investitionskriterien erfüllen, werden von der Fondsgeschäftsführung vorgestellt. Die Anleger selbst oder ein aus ihren Reihen gewählter Beirat entscheiden dann über den Ankauf der vorgestellten Fondsimmobilien.

Der Initiator erhält wesentliche Gewinnanteile bei Auflösung der Investment KG erst dann, wenn die vertraglichen Ansprüche der Anleger erfüllt sind. Zuerst stehen den Investoren aus den Veräußerungsgewinnen die Rückzahlung von Kapital und dem Agio sowie ein Gewinnanspruch von 7,5 % p. a. zu. Ein danach verbleibender Gewinn wird zwischen den Anlegern und der ZBI Gruppe hälftig aufgeteilt ("Kunde-zuerst-Prinzip").

Das 5-prozentige Agio der Investoren der Beteiligung ZBI 8 wird dem Kommanditkapital gleichgestellt. Es ist somit während der Laufzeit gewinnberechtigt und wird bei Auflösung des Fonds aus den Veräußerungsgewinnen zurückerstattet. Das macht bei der geplanten Fondslaufzeit durchaus eine Erhöhung der Rendite von 1 % oder mehr gegenüber den ausgewiesenen Vergleichswerten anderer Fonds aus.

Marktumfeld

Obwohl die Bevölkerungszahl sinkt, steigt der Wohnraumbedarf in den Großstädten kontinuierlich an, denn immer mehr Menschen ziehen von ländlichen Regionen in Städte. Gleichzeitig werden die Ansprüche an die Versorgung mit Wohnraum höher: Begnügten sich die Einwohner in Deutschland im Jahr 2000 noch mit durchschnittlich 39,5 m², so beanspruchten sie 2010 bereits 42,8 m², d. h. über 8% mehr Wohnfläche. Verstärkt wird der Wohnungsbedarf zusätzlich durch die Zunahme von Single- und Zwei-Personenhaushalten.

Der Einkaufsfokus des ZBI Immobilienfonds 8 liegt auf den Metropolregionen und Ballungszentren in Deutschland. Insbesondere Berlin ist ein attraktiver Standort und als Metropole immer noch unterbewertet. Die Bundeshauptstadt entfaltet ihre Stärke durch einen ungebrochenen Zuzug und insgesamt steigende Einwohnerzahlen. Auf absehbare Zeit wird deshalb die Nachfrage das Angebot in Berlin übersteigen. Das lässt erwarten, dass sich hier in Zukunft attraktive Mietsteigerungspotenziale erschließen.

Beteiligungsobjekte

Die ZBI 8 HOLDING KG bzw. die ihr gehörenden Objektgesellschaften werden gemäß den aufgestellten Investitionskriterien Immobilien erwerben. Immobilien, die von Objektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH erworben werden, sollen innerhalb einer prognostizierten durchschnittlichen Haltedauer von rund zwei Jahren wieder veräußert werden.

Gegenstand der ZBI 8 HOLDING KG ist die Verwaltung und Bewirtschaftung von mittelbar und unmittelbar gehaltenen Wohn- und Gewerbeimmobilienbeständen. Die Immobilien sollen unter Verkehrswert erworben und die Mietsteigerungschancen genutzt werden. Die Investitionen erfolgen vornehmlich über Objektgesellschaften. Die erzielten Handelsgewinne tragen zum operativen Ergebnis des Fonds bei, der Eigenkapitalanteil soll jeweils in neue Handelsobjekte reinvestiert werden. Die Anzahl der hierbei zu erwerbenden Immobilien ist noch nicht bekannt.

Es bestehen folgende Investitionskriterien:

  • Der Einkaufspreis der vorgeschlagenen Immobilie darf zuzüglich zu kalkulierender Erhaltungsaufwendungen bei Instandhaltungsrückstand das 12,5-fache der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen, wenn die Immobilie auf Basis der marktüblichen Miete erworben wird.
  • Die Jahresnettokaltmiete im Sinne des Absatzes 2 versteht sich als Nettomiete ohne Umsatzsteuer und umlagefähige Nebenkosten nach dem jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag. Sie ist aber maximal mit dem laut Due-Diligence-Prüfung aktuell am Markt zu erzielenden Wert anzusetzen.
  • Einkaufspreis im Sinne des Absatzes 2 ist: Notarieller Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, gegebenenfalls nach Abzug aller geldwerten Vorteile, die mit Kaufvertragsabschluss dem Käufer zustehen. 
  • Eine nachhaltige Vermietung muss bei Gewerbeflächen für mindestens 80% der Fläche oder zumindest kapitaldienstdeckend gesichert sein. 
  • Die Wirtschaftlichkeit der Investition ist anhand mitzuteilender Detailinformationen, mit einer Darstellung zur Investitionshöhe, Finanzierung, Ertrag und Liquidität vor Steuern als Mid-Case-Szenario zu kalkulieren und in der Gesellschafterversammlung auf Basis der Ist-Miete(n), zuzüglich eventueller Leerstands- Soll-Mieten gemäß Absatz 3, vorzustellen.
  • Die Geschäftsleitung und deren gesellschaftsrechtlich verbundene Unternehmen und Personen dürfen weder mittelbar noch unmittelbar bei der Einbringung von Investitionsobjekten in den Fonds individualvertraglich Handelsaufschläge vereinbaren.
  • Die Geschäftsleitung hat sicherzustellen, dass bei der Vereinbarung und Bezahlung von mit dem Immobilienankauf, der Immobilienfinanzierung, der Erstvermietung und der Immobiliensanierung zusammenhängenden Vergütungen die in § 12 Absätze 12 bis 17 niedergelegten Maximalgebühren nicht überschritten werden.

Vorgängerfonds

Der ZBI Professional 1 war vor etwa 10 Jahren der erste Fonds der Reihe und konnte bereits 2007 mit einem durchschnittlichen Ertrag von 15,5 % p.a. wieder aufgelöst werden. Auch der 2004 aufgelegte zweite Fonds wurde 2007 mit einem durchschnittlichen Ertrag von 14,1 % p.a. wieder verkauft. Zum Jahreswechsel 2012/2013 wurde schließlich Einigung hinsichtlich des Verkaufs des Wohnimmobilienportfolios des ZBI Professional 5 erzielt. Die Anleger dieses Fonds erhalten durch den Verkauf je nach Anlegertyp eine Rendite von 7,5 bzw. 8,5 % p.a.

Ausschüttungen

Die Prognoserechnung des ZBI Professional Acht Immobilienfonds sieht Ausschüttungen (jeweils bezogen auf das Festkapital) vor, die von 4% (2013-2019) auf 5% (2020-2024) p.a. ansteigen. Auszahlungstermine sind 31.03., 31.07., 30.11. eines jeden Jahres. Die Gesamtausschüttung beträgt 189,855%.

Verkauf: Im Jahr 2014 ist geplant 40% sowie in den Jahren 2015 bis 2022 je 55% des zum jeweiligen Jahresanfang vorhandenen Immobilienportfolios zu veräußern. Am Ende des Betrachtungszeitraumes der Prognoserechnung im Jahr 2023 wurde unterstellt, dass eine Veräußerung des Immobilienportfolios erfolgt. Als Veräußerungserlös wurde hierbei durchgängig das 15,5-fache der jeweils aktuellen Jahresmiete angenommen.