Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland II

Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland II - Inflationsgeschützt investieren

Der Fonds investiert wie sein Vorgängerfonds in deutsche Nahversorgungsimmobilien. Er ist zunächst als Blindpool konzipiert, das erste Objekt ist bereits identifiziert und steht kurz vor der Anbindung. Die Fachmarkt- und Nahversorgungsbranche deckt den Grundbedarf der Bevölkerung ab, weshalb diese Immobilien weitestgehend als konjunkturunabhängig und krisenresilient gelten. Außerdem werden sie in der Regel langfristig von bonitätsstarken Unternehmen angemietet. Anleger profitieren von einer prognostizierten Gesamtausschüttung in Höhe von 165,2 %. Die Laufzeit beträgt ca. 13 Jahre bei einer Mindestbeteiligung von 10.000 Euro.

Beim erfolgreich investierten Vorgängerfonds Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland I gehören alle Ankermieter der Anlageobjekte zu den Top 10 der deutschen Lebensmitteleinzelhändler. Darunter Edeka, die REWE Group und Lidl. Ein solches Mieterportfolio wird auch für den „Immobilienportfolio Deutschland II“ angestrebt. Die Mehrzahl der Mietverträge im Lebensmittelbereich basiert auf indexierten Mietverträgen. Über die Mietpreisindexierung erfolgt die Wertsicherung der Mietverträge. Sie wird an dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland bemessen. Dadurch ist sichergestellt, dass Mietpreisanpassungen automatisch und transparent erfolgen, was sowohl für Vermieter als auch Mietern langfristige Planungssicherheit bedeutet.

Eckdaten im Überblick

• Investition in Nahversorgungsimmobilien in Deutschland
• Indexierte Mietverträge
• Prognostizierter Gesamtrückfluss 165,2 %
• Mindestbeteiligung 10.000 Euro
• Laufzeit ca. 13 Jahre

Investitionsupdate

Der Dr. Peters Group ist es gelungen, den ursprünglich bis Ende 2028 laufenden Mietvertrag nicht nur zu verlängern, sondern langfristig neu aufzustellen. REWE hat sich frühzeitig zu einer zwölfjährigen Verlängerung bekannt und ergänzt dies um vier weitere Verlängerungsoptionen zu je vier Jahre. Damit ergibt sich eine potenzielle Vertragsdauer von bis zu weiteren 28 Jahren oder sogar bis ins Jahr 2055. Ein zentraler Bestandteil des neuen Vertragswerks ist u.a. ein Modernisierungskonzept für die REWE-Flächen sowie eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete um 4.000 €, was einer Steigerung von 14,9 % entspricht. Auch ALDI Nord, tedox sowie Kaufland und OBI an den weiteren Standorten haben langjährige Mietverträge abgeschlossen und damit Ihre Standorttreue bewiesen. (Stand Novemer 2025)

Durch günstigere Ankaufspreise und vorteilhafte Finanzierungsbedingungen kann Dr. Peters die Ausschüttungsprognose von ursprünglich geplanten 4,25 % auf 4,75 % p.a. vor Steuern ab Juli 2025 erhöhen. Auch eine Anhebung der der prognostizierten Gesamtrendite auf 171,1 % vor Steuern findet statt. (Stand Juli 2025)

Zwischenzeitlich hat Dr. Peters das zweite Nahversorgungszentrum im brandenburgischen Rathenow erfolgreich angebunden. Das Investitionsobjekt umfasst eine Gesamtfläche von 13.000 m² und besteht aus zwei Gebäudeeinheiten. Davon vermietet sind bereits 97,2 % an drei Geschäftsmieter, die aus dem Lebensmittelmarkt Kaufland, dem Baumarkt Obi und einem regionalen Möbelmarkt bestehen. Die restliche Fläche steht als Potenzialfläche zur Verfügung. Mit dem zweiten Ankauf soll künftig regelmäßig eine Liquidität geschaffen werden, die es ermöglicht, die bisherigen geplanten Auszahlungen an die Anleger zu erhöhen. Daher wurde die ursprünglich vorgesehene Ausschüttungsrate von 4,25 % pro Jahr auf 4,75 % pro Jahr ab dem zweiten Halbjahr 2025 angehoben. (Stand Mai 2025)

Der Initiator konnte im Juni 2024 ein erstes Anlegeobjekt erwerben. Es handelt sich um ein bereits langjährig etabliertes Nahversorgungszentrum im nordrhein-westfälischen Beckum, das aus einem Lebensmitteldiscounter, einem Lebensmittelmarkt mit Vollsortiment sowie einem Einzelhandelsunternehmen aus dem Bau- und Einrichtungsbereich besteht. REWE, Aldi Nord und tedox sind die namhaften und bonitätsstarken Ankermieter. Bis Anfang 2022 wurde das Gebäude eines Hauptmieters umfangreich saniert, die Mietfläche in einem weiteren Einzelgebäude bis Ende 2022 erweitert und modernisiert. Die Mietfläche beträgt insgesamt ca. 7.526 qm. (Stand Juni 2024)

Ratings, Analysen, Bewertungen

k-mi: Als überzeugend sieht k-mi vor allem den sehr langjährigen und positiven Track Record der Dr. Peters Group in der Assetklasse Immobilien an – mit 55 emittierten Fonds sowie 65 realisierten Transaktionen und Projektentwicklungen. Und einem durchschnittlichen Gesamtrückfluss vor Steuern bei allen 32 bisher aufgelösten Fonds von 148,3 %. Die Beteiligung sehen sie als solides Immobilieninvestment mit einer breiten Streuung auf Objekte im Segment Lebensmittel/Nahversorgung an, in Kombination mit den reduzierten Blind-Pool-Risiken sei eine Beteiligung zur Beimischung geeignet.

G.U.B.: G.U.B. hat der Beteiligung die Bewertung „A“ (sehr gut) erteilt. Zu den Stärken zählen sie, dass das Startobjekt bereits erworben ist und dass der Bereich Nahversorgung, insbesondere der Lebensmittel-Einzelhandel, vergleichsweise stabil ist. Positiv bewertet wurde außerdem die Vorfinanzierung und Platzierungsgarantie durch Dr. Peters Group und der vergleichsweise geringe geplante Fremdkapitalanteil.

Der Anbieter

Die Dr. Peters Group ist seit fast 50 Jahren als Investment- und Asset-Manager im Immobilienbereich aktiv. Insgesamt hat die Unternehmensgruppe per Ende 2023 erfolgreich 64 Immobilienprojekte finanziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt über 800 Mio. Euro. Die Leistungsbilanz kann sich sehen lassen, denn alle 32 bereits ausgelaufenen Fonds haben einen Gesamtmittelrückfluss vor Steuern von durchschnittlich über 148 % (ungewichtet) realisiert. Von den 23 aktuell laufenden Immobilienfonds partizipierten die Anleger im Jahr 2023 gemäß vorläufiger Leistungsbilanz im Durchschnitt voraussichtlich mit einer Auszahlung von über 4,5 % (ungewichtet).