Geschlossene Immobilienfonds – breites Anlagespektrum erm?glicht Diversifizierung der Kapitalanlage
Immobilien werden von vielen Anlegern als wertbest?ndige Anlageform eingesch?tzt und sind daher oftmals ein grundlegender Bestandteil der Verm?gensanlage. Dabei gilt der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung als klassische Basisinvestition. Neben dem direkten Erwerb er?ffnen geschlossene Immobilienfonds bereits seit einigen Jahrzehnten die M?glichkeit zur indirekten Beteiligung an Immobilien. Im Unterschied zur Direktinvestition k?nnen sich Anleger ?ber geschlossene Immobilienfonds mittlerweile schon ab Mindestzeichnungssummen von 10.000 ? bis 20.000 ? beteiligen. Zudem obliegt dem Fonds die Verwaltung und Betreuung der Immobilie, so dass Anleger im Vergleich zum Direkterwerb hiervon entlastet werden. Bei entsprechendem Kapitaleinsatz k?nnen Investoren mit geschlossenen Immobilienfonds im Vergleich zur klassischen Anlageimmobilie dar?ber hinaus eine breite Diversifizierung und somit die Chance zu einer ausgewogenen Risikostreuung realisieren. Doch wie hat sich sowohl das Wesen als auch das Angebot geschlossener Immobilienfonds in den letzten Jahren entwickelt? Welche Investitionsm?glichkeiten gibt es und was gilt es dabei zu beachten?
Das schwierige Erbe als Steuersparmodell
In den 1990er Jahren motivierten steuerliche Anreize viele Investoren geschlossener Immobilienfonds. Beteiligungen, die in Immobilien in Deutschland investierten, also so genannten Deutschland-Immobilienfonds, konnten beispielsweise von Sonderabschreibungen f?r Immobilien in Ostdeutschland und hohen steuerlichen Verlustzuweisungen im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen in den neuen Bundesl?ndern profitieren. Daneben geriet die Frage nach der Erzielung realer wirtschaftlicher Ertr?ge aus der Vermietung und Wertsteigerungen der Immobilien oftmals in den Hintergrund. In der Folgezeit blieben die erwirtschafteten Ergebnisse der in Ostdeutschland investierenden geschlossenen Immobilienfonds oftmals hinter den Erwartungen zur?ck. Die zun?chst gew?nschten anf?nglichen steuerlichen Verlustzuweisungen wandelten sich mitunter sogar zu unerw?nschten tats?chlichen Wertverlusten aufgrund zu optimistischer Kalkulationen. Aus diesen Erfahrungen und Entt?uschungen resultierte vielfach eine tief greifende, bei vielen damaligen Anlegern bis heute noch anhaltende Ver?rgerung und Skepsis gegen?ber dem Segment der geschlossenen Immobilienfonds im Allgemeinen.
Vom Steuersparmodell zur Ertragsorientierung
Aufgrund steuerrechtlicher Einschr?nkungen durch den deutschen Gesetzgeber sind seit Mitte des letzten Jahrzehnts anf?ngliche Steuersparm?glichkeiten nur noch in sehr geringem Ma?e zu realisieren und spielen daher bei der Investitionsentscheidung grunds?tzlich nur noch eine untergeordnete Rolle. Vielmehr stehen mittlerweile ertragsorientierte Immobilienfondsinvestitionen und in diesem Zusammenhang die Bewertung der tats?chlichen wirtschaftlichen Chancen und Risiken der jeweiligen Immobilien im Mittelpunkt des Anlegerinteresses.
Globalisierung bietet Diversifikationsm?glichkeiten und steuerliche Optimierung
Daneben liegt ein weiteres Augenmerk auf der Optimierung steuerlicher Ertr?ge. Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich nicht nur auf Deutschland, sondern investieren mittlerweile weltweit in aussichtsreiche Immobilienm?rkte. Aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen und speziellen Freibetr?ge k?nnen dadurch zudem die Ertr?ge steuerlich optimiert werden. Vergleicht man die Investition in geschlossene Immobilienfonds mit Direktinvestitionen in Immobilien, so k?nnen sich Anleger mit der f?r den direkten Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an einem bestimmten Standort notwendigen Anlagesumme ?ber mehrere geschlossene Immobilienfonds an verschiedenen Standorten weltweit beteiligen. Dadurch k?nnen sie ihre Kapitalanlage bereits in geographischer Hinsicht diversifizieren und so eine Risikostreuung vornehmen.
Vielf?ltige Nutzungsarten und unterschiedliche Stufen der Wertsch?pfung
Neben der geographischen Differenzierung zeichnet sich die Vielf?ltigkeit geschlossener Immobilienfonds aber auch dadurch aus, dass die Investitionen hinsichtlich sowohl der Nutzungsart der Immobilien als auch des Grades der Wertsch?pfung variieren k?nnen.
Hinsichtlich des Wertsch?pfungsgrades kann man danach differenzieren, ob Fonds in bereits errichtete Bestandsimmobilien investieren, als Wertsch?pfungsfonds, auch Value Added Fonds genannt, bestehende Immobilien aufkaufen, um diese durch geeignete Ma?nahmen zu restrukturieren und im Wert zu erh?hen, als Projektentwicklungsfonds den Bau von Objekten anstreben, um diese sp?ter weiter zu ver?u?ern oder zu vermieten bzw. zu verleasen, oder als Immobilienhandelsfonds mit bestehenden Objekten handeln.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzungsarten k?nnen sich seit einigen Jahren neben den schon immer weit verbreiteten Investitionen in B?roimmobilien Immobilienfonds auf dem Markt behaupten, die in Wohnimmobilien investieren. Daneben k?nnen sich Anleger ?ber geschlossene Immobilienfonds auch an Spezialimmobilien beteiligen. Hierbei konzentrieren sich sowohl Angebot als auch Nachfrage derzeit vornehmlich auf Pflegeimmobilien und Einzelhandelsimmobilien.
Geschlossene Immobilienfonds er?ffnen mittlerweile sowohl Privatanlegern als auch institutionellen Anlegern wie Stiftungen oder Family Offices die M?glichkeit der breiten Streuung des zu investierenden Kapitals und damit einer Risikodiversifizierung. Positive ertragssteuerliche Effekte k?nnen zudem die langfristig kalkulierbare Nachsteuerrendite verbessern. Aufgrund der Vielzahl der vorhandenen Investitionsm?glichkeiten sollten sich auch im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds Anleger ausf?hrlich ?ber die Chancen und Risiken der entsprechenden Beteiligungen informieren.
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