Steuervorteile von denkmalgeschützten Immobilien

3d Rendering LoftDer deutsche Staat ist am Erhalt des kulturellen Erbes und damit auch alter Bausubstanz interessiert. Daher hat die Steuergesetzgebung eine außergewöhnliche Möglichkeit geschaffen: Käufer von denkmalgeschützten Immobilien können Modernisierungskosten abschreiben und damit das Finanzamt mit bis zu 35 % am Erwerb beteiligen.

Je nach Höhe des Sanierungskostenanteils können Kapitalanleger über zwölf Jahre hinweg bis zu 100 % der Sanierungskosten einer Denkmalschutz-Immobilie steuerlich geltend machen. Der Abschreibungszeitraum gliedert sich dabei in zwei Phasen: Während der ersten acht Jahre können jeweils bis zu neun Prozent der Kosten abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren jeweils maximal sieben Prozent. Ein leicht verändertes Bild ergibt sich für Eigennutzer. Diese können über einen Zeitraum von zehn Jahren maximal 90 % der Sanierungskosten absetzen, jeweils maximal neun Prozent per annum.

Unter steuerlichen Gesichtspunkten sind Denkmalimmobilien insbesondere für Besserverdiener mit einem hohen persönlichen Steuersatz interessant. Neben dem Abschreibungspotenzial einer Denkmalschutz-Immobilie, das zu Steuerminderungen oder sogar Steuerrückzahlungen führen kann, können überdurchschnittliche Mieteinkünfte zu einer zusätzlichen Erhöhung der Nachsteuerrendite führen. Zudem sind Veräußerungsgewinne steuerfrei, insofern eine Haltefrist von zehn Jahren eingehalten wird. Grundsätzlich sollte jedoch vor einer Auswertung der steuerlichen Auswirkungen eines Kaufs zunächst die Attraktivität der Immobilie beurteilt werden.

In diesem Zusammenhang bleibt noch zu erwähnen, dass Kapitalanleger in einem Umfeld historisch niedriger Zinsen durch die Aufnahme von Fremdkapital die Nachsteuerrendite zusätzlich optimieren können. Denn die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen dann Zinsen und Tilgung des Fremdkapitals sowie weiteren Nebenkosten wie z.B. Haus- und Mietverwaltung gegenüber. Sollten die letztgenannten Aufwendungen (ohne Tilgung) die Einkünfte übertreffen, so kann der Differenzbetrag ebenfalls steuerlich verrechnet werden. Zudem können Steuerersparnisse und Mieteinnahmen zur schnelleren Entschuldung verwendet werden.

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