Immobilien Ausland

Investitionen in Auslandsimmobilien sind für Anleger insbesondere unter zwei Aspekten interessant: Zum einen bieten sich in Ländern bzw. Regionen wie den USA, Kanada, Niederlanden, Osteuropa, Asien oder Australien lukrative Renditechancen, in der Regel höhere als auf dem deutschen Immobilienmarkt. Zum anderen können Anleger über Beteiligungen an Auslandsimmobilien von ausländischen Freibeträgen und von niedrigeren Steuersätzen profitieren und so Ihre Nachsteuerrendite im Vergleich zu ausschließlich in Deutschland getätigten Investitionen erheblich steigern.

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Aktuelle Beteiligungsangebote

Irland

Bezeichnung Mindestanlage Laufzeit Prognostizierte Ausschüttungen Klassifizierung
IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds
IMMAC
10.000 EUR 15 Jahre 5,25 % p.a. monatlich Alternativer Investmentfonds (AIF)

USA

Bezeichnung Mindestanlage Laufzeit Prognostizierte Ausschüttungen Klassifizierung
TSO-DNL Active Property II, LP
TSO
15.000 USD 10 Jahre 8 % p.a. Vermögensanlage nach VermAnlG
US Treuhand UST XXIV Las Vegas
US Treuhand
30.000 USD 8 Jahre 168,5 % insgesamt Alternativer Investmentfonds (AIF)
WealthCap Immobilien Nordamerika 17
WealthCap
25.000 USD 10 Jahre jeweils 5,25 % p.a. Alternativer Investmentfonds (AIF)

International

Bezeichnung Mindestanlage Laufzeit Prognostizierte Ausschüttungen Klassifizierung
Deutsche Finance PRIVATE Fund 12 - Immobilien Global
Deutsche Finance
5.000 EUR 7 Jahre 152 % insgesamt Alternativer Investmentfonds (AIF)

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Interessante Auslandsmärkte

  • Niederlande
  • Österreich
  • Großbritannien
  • Osteuropa
  • USA
  • Kanada
  • Asien
  • Australien

Außereuropäische Investitionen in Immobilien bergen für Anleger aufgrund anderer Währungen zusätzliche Chancen, aber auch Risiken. Anbieter von Auslandsimmobilienbeteiligungen sollten über umfassende Erfahrung auf dem betreffenden Markt verfügen und mit kompetenten lokalen Partnern zusammenarbeiten. Neben „klassischen“ Immobilienbeteiligungen, die in langfristig vermietete Objekte investieren, gibt es auch Angebote, die chancenorientiertere Investitionsstrategien verfolgen. Hierbei steht nicht die Erzielung von regelmäßigen Mieterträgen im Vordergrund, sondern die Aufwertung der Immobilien und deren anschließender Verkauf. Zu unterscheiden sind hier Value-Added-Strategien (wie z. B. Modernisierung, Revitalisierung, Neupositionierung, Erhöhung des Vermietungsstandes) und Opportunistic-Strategien (z. B. Grundsanierung, Projektentwicklung), wobei die Übergänge zwischen beiden Strategien fließend sind. Diese Beteiligungen werden überwiegend als Dachfonds angeboten. Neben einer breiten Streuung des Kapitals hat dieses Konzept zusätzlich den Vorteil, dass sich Privatanleger auch an solchen Investitionsobjekten beteiligen können, von denen sie ansonsten aufgrund hoher Mindestzeichnungssummen ausgeschlossen wären.

Auslandsfreibeträge

In Zeiten leerer Staatskassen werden Sie als Anleger immer stärker mit Steuerabgaben belastet. Für Sie als Kapitalanleger ist daher nicht die Brutto-, sondern die Nettorendite, also die Rendite nach Abzug der Steuern, von entscheidender Bedeutung. Die meisten Anleger nutzen zwar konsequent inländische Freibeträge aus. Oftmals ist jedoch unbekannt, dass es zudem die Möglichkeit gibt, ausländische Steuerfreibeträge auszuschöpfen. So können Sie beispielsweise die jährlichen Ausschüttungen von Auslandsimmobilienbeteiligungen bis zu einer Höhe von maximal 16.000 € nahezu steuerfrei vereinnahmen. Sie profitieren von dieser Möglichkeit bis zu einem anzulegenden Kapital von ca. 200.000 €. Für darüber hinaus gehende Einnahmen gelten vielfach wesentlich geringere Steuersätze als in Deutschland.

Der Staat, in dem die Immobilie liegt, hat grundsätzlich das Recht zur Besteuerung der Einkünfte. Zwischen der Bundesrepublik und vielen für Auslandsimmobilienfonds relevanten Staaten bestehen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Diese verhindern, dass der Anleger seine am Standort der Immobilie erzielten Einkünfte in Deutschland noch einmal versteuern muss. In Deutschland unterliegen diese dann nur noch dem Progressionsvorbehalt, d. h. sie werden bei der Ermittlung des deutschen Einkommensteuersatzes für inländische Einkünfte mit berücksichtigt. Für Einkünfte aus Immobilien, die in EU-Staaten gelegen sind, gilt der Progressionsvorbehalt seit dem 1.1.2009 nicht mehr.
Ohnehin bieten verschiedene ausländische Immobilienmärkte im Vergleich zu Deutschland interessante Anlagealternativen. Darüber hinaus reduzieren Sie durch eine breite Streuung Ihr Anlagerisiko und optimieren dadurch Ihr Gesamtportfolio.

Ausgewählte Auslandsfreibeträge

 USA
  • bis 4.050 US-Dollar pro Jahr steuerfreie Ausschüttungen
  • darüber hinaus beginnend mit 10 % Steuer
  • Anlagen bis ca. 45.000 US-Dollar bundessteuerfrei
Niederlande
  • pauschalierte Besteuerung
  • jährliche Steuer entspricht ca. 1,2 % des Immobilienwertes
 Österreich
  • bis 2.000 € pro Jahr steuerfrei
  • darüber hinaus beginnend mit 36,5 % Steuer
  • Anlagen bis ca. 30.000 € (Ledige) steuerfrei
 England
  • je nach Alter mindestens 10.500 GBP steuerfrei
  • darüber hinaus beginnend mit 20 % Steuer
  • Anlagen bis ca. 135.000 GBP steuerfrei

Entscheidungsfaktoren

  • Guter Standort
  • Günstiger Kaufpreis
  • Ausreichend große Liquiditätsreserve
  • Mieter mit guter Bonität
  • Fremdfinanzierungsanteil und -währung
  • Solide, konservative Prognoserechnung
  • Erfahrung des Initiators und der anderen beteiligten Partner
  • ggf. Auslandsfreibeträge