Primus Valor ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus

Primus Valor ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus: Breit gestreut investieren

„Der Immobilienmarkt bietet die größte antizyklische Chance seit Jahren", so Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG. Das aktuelle Umfeld der Immobilienmärkte hat sich durch die rasant gestiegenen Zinsen geändert: Die Immobilienpreise sind inzwischen bereits deutlich gefallen. Gleichzeitig steigen jedoch die Mieten, angetrieben von der enormen Wohnraumnachfrage. Somit treffen reduzierte Kaufpreise und steigende Erträge aufeinander, was eher untypisch ist. Für Anleger bedeutet dies jedoch eine Chance auf attraktive Einkaufsrenditen.

Der Wohnimmobilienfonds Primus Valor ICD 12 R+ ist der Nachfolgefonds des erfolgreichen Fonds ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus, der Ende 2022 erfolgreich mit einem Eigenkapital in Höhe von 118 Millionen Euro geschlossen wurde. Primus Valor bleibt weiterhin seiner erfolgreichen Anlagestrategie treu, die den Ankauf, die Optimierung sowie den Verkauf von (Bestands-) Wohnimmobilien in deutschen Ober- und Mittelzentren umfasst. Aufgrund der breiten Streuung auf zahlreiche Einzelobjekte an verschiedenen bundesweiten Standorten und die systematische Aufwertung des Fonds-Portfolios durch energetische Sanierung und Optimierung wird eine größtenteils marktunabhängige Rendite erwirtschaftet. Darüber hinaus wird auch bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen. Das wirkt der angestiegenen Wohnungsknappheit entgegen. Dadurch, dass der Fonds ökologische Merkmale berücksichtigt, hat er sich als Finanzprodukt im Sinne des Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung qualifiziert.

Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stehen noch keine Investitionsobjekte fest. Geplant ist der Ankauf von Immobilien, die sich in Deutschland befinden und im Regelfall fertiggestellt und vermietet sind. Durch die Streuung auf zahlreiche Einzelmieter und Einzelimmobilien an verschiedenen Standorten ist das Angebot breit diversifiziert. Das Wohnungsportfolio soll hinsichtlich Energieeffizienz und Nutzung regenerativer Energieträger systematisch aufgewertet werden.

Anleger profitieren von steigenden Auszahlungen in Höhe von prognostizierten 3,00 % p.a. für 2023, 3,50 % p.a. für 2024 bis 2025, 4,00 % p.a. für 2026 bis 2029 und 116,75 % für 2030. Der prognostizierte Gesamtrückfluss beträgt inkl. Verkauf vor Steuer im Basisszenario von 138,83 % zzgl. Gewerbesteueranrechnung. Im positiven Trendszenario beträgt der prognostizierte Gesamtrückfluss inkl. Verkauf vor Steuer 173,60 % zzgl. Gewerbesteueranrechnung. Die Laufzeit beträgt 8 Jahre. Ab 10.000 Euro können sich Anleger beteiligen.

Eckdaten des Primus Valor ICD 12 im Überblick:

• Breit gestreute Investition in deutsche (Bestands-)Wohnimmobilien
• Erfolgreiche Vorgängerfonds
• Steigende geplante Auszahlungen in Höhe von 3,00 % p. a. für 2023, 3,50 % p. a. für 2024 bis 2025, 4,00 % p. a. für 2026 bis 2029 und 116,75 % für 2030
• Prognostizierter Gesamtrückfluss im Basisszenario in Höhe von 138,83 % zzgl. Gewerbesteueranrechnung
• Prognostizierter Gesamtrückfluss im positiven Trendszenario von 173,60 % zzgl. Gewerbesteueranrechnung
• Laufzeit 8 Jahre
• Mindestbeteiligung 10.000 Euro

Investitionsstand (Stand 21.02.2024)

Der Fonds hat seine Investitionsphase gestartet und konnte ein attraktives Start-Portfolio am Standort Solingen erwerben. In zentraler Lage konnten nun insgesamt 44 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten sowie diverse Garagen und Stellplätze erworben werden. Über 3.400 qm an vermietbarer Wohn- und Gewerbefläche verteilen sich hierbei auf insgesamt drei Liegenschaften in der Ruhrstraße, Rennpatt, sowie in der Kärntener Straße. Der Kaufpreis beträgt insgesamt 4,5 Millionen Euro (exklusive Nebenkosten). Ende November hat Primus Valor einen weiteren Ankauf für den ICD 12 R+ notariell beurkunden lassen. Das Erwerbsobjekt befindet sich am Standort Viernheim (Metropolregion Rhein-Neckar) und bietet hervorragende Verkehrsanbindungen. Mit einem Einkaufsfaktor von weniger als 15-fach in einer Metropolregion konnte erneut gezeigt werden, welche antizyklischen Chancen sich derzeit am Immobilienmarkt ergeben.

Update Januar 2024: Der Fonds erwarb nun auch in Wolfsburg 87 Wohneinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 4.300 Quadratmetern. Die Objekte in attraktiver Lage wurden in den 1950er Jahren gebaut und sollen nun umfassend saniert werden. Mit einer aktuellen IST-Miete deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete von ca. 7,00 Euro/qm ist ein Mietsteigerungspotenzial von über 40 % binnen der kommenden 3-4 Jahre geboten.

Update Februar 2024: Mit einem weiteren Ankauf in Düsseldorf konnte das erweitert werden. Die 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen befinden sich in einer gepflegten und zugleich ruhigen Wohnanlage in Düsseldorf und besitzen die Energieeffizienzklasse C. Die 70 Wohneinheiten konnten mit einem Quadratmeterpreis von weniger als 2.000 Euro deutlich unter Gutachterwert erworben werden und bieten unmittelbares Potenzial für Renditesteigerungen. Damit umfasst das Portfolio aktuell fast 300 Wohneinheiten in fünf Städten (Solingen, Viernheim, Braunschweig, Wolfsburg und Düsseldorf) mit einer IST-Mietrendite von über 6 % und attraktivem Steigerungspotential.

Erste Einkäufe liegen über positivem Trendszenario

Die letzten Einkäufe in Braunschweig und Wolfsburg waren sehr lukrativ, denn Primus Valor konnte dabei erneut bessere Einkaufsparameter erreichen, als im positiven Trendszenario (siehe Grafik) dargestellt. Insgesamt liegen die Einkaufsparameter für das bereits erworbene Fonds-Portfolio (3 Bundesländer, 4 Städte, über 200 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 6,4 % deutlich positiver, als bei Prospektierung im positiven Trendszenario kalkuliert. In diesem positiven Trendszenario wurde bereits mit Rückflüssen von 173,60 % kalkuliert. Die Einkaufsparameter lassen das positive Trendszenario des Primus Valor ICD 12 Renovation Plus aktuell realistisch erscheinen und zeigen den deutlichen Renditeaufschlag gegenüber Anleihen oder Festgeldern.

Quelle: Primus Valor

Ratings, Analysen, Bewertungen

G.U.B.: Das Hamburger Analysehaus bewertet den AIF mit insgesamt 83 Punkten. Das entspricht dem G.U.B. Urteil „sehr gut“ (A+). Als Stärken und Chancen beurteilt die G.U.B. die langjährige branchenspezifische Erfahrung des Managements, da es den Marktzugang und die Fähigkeit zur Umsetzung des Konzepts durch Vorläuferfonds belegt hat und drei vorherige Emissionen bereits erfolgreich abgeschlossen hat. Weitere befinden sich in Abwicklung. Zudem bestehen bei Bestandsobjekten gegenüber dem Neubau verringerte Baurisiken. Der Fonds strebt zudem eine Risikomischung an. Aufgrund der Investitionen nur in Deutschland bestehen keine Auslands- oder Wechselkursrisiken.

DEXTRO: Das Analysehaus hat die Beteiligung mit dem Investitionsrating AA- ausgezeichnet und in die Risikoklasse 4 eingestuft. Eindrucksvoll belegt wird die Marktkompetenz des Initiators durch die Entwicklung der bisherigen Beteiligungsangebote. Überzeugt hat zudem die Erfahrung des Managements, die auf Basis des Track-Records bestätigt werden kann.

kapital-markt intern: Positiv heben die Analysten hervor, dass die Anleger von Primus Valor mit der Anlagestrategie des Anbieters bislang gut gefahren sind, denn durch die diversifizierte Investition in Wohnimmobilien in deutschen Mittel- und Oberzentren sind weiterhin attraktive Renditen möglich bei gleichzeitig hohen Sicherheitsanforderungen und überschaubarer Laufzeit. Primus Valor hat zudem durch seinen Track Record unter Beweis gestellt, dass der Initiator das entsprechende Know-how hat, um diese Strategie in der Praxis erfolgreich umzusetzen. Laut Meinung von kmi eignet sich die Beteiligung gut zur Beimischung und Diversifizierung.

Erfahrenes Emissionshaus mit guter Leistungsbilanz

In den letzten Jahren konnte Primus Valor zeigen, dass durch die aktive „Value-Add“ Strategie eine zusätzliche marktunabhängige Rendite erzielt werden konnte. Durch energetische Optimierung, den Ausbau der Wohnfläche oder Substanzverbesserung bei Mieterwechseln verbessert Primus Valor die Ertragspotentiale der Immobilien. Dies führt nicht nur zu einer höheren Mietrendite, sondern auch zu höheren Verkaufserlösen und einer großartigen Leistungsbilanz. Dies könnte die Erträge des ICD 12 R+ in ähnliche Größenordnungen heben, wie bei den bisher aufgelösten Fonds von Primus Valor.