Pflegeimmobilien – Direkterwerb oder Fondslösung?

Investitionen in Seniorenresidenzen und Pflegeheime erfreuen sich nach wie vor einer großen Beliebtheit. Neben der Beteiligung an entsprechenden Immobilienfonds werden Privatanlegern zunehmend auch einzelne Wohnungen in solchen Einrichtungen als Kapitalanlage angeboten, d. h. sie erwerben diese Wohnungen direkt und teilweise ohne die dafür notwendige Fachkompetenz. Welche Probleme können sich hierbei ergeben?

Hoher Kapitaleinsatz und Verwaltungsaufwand bei Direktkauf

Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor groß. Insbesondere Pflegeimmobilien zeichnen sich aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen durch eine „hohe Einnahmesicherheit“ aus, insoweit die Kriterien aus dem Sozialgesetzbuch erfüllt sind. Daher gehen Projektentwickler derzeit vermehrt dazu über, Pflegeimmobilien nach dem WEG-Modell in einzelne Wohnungen aufzuteilen und zu hohen Preisen anzubieten. Insbesondere vor dem Hintergrund des rekordtiefen Zinsniveaus werden die mit dem Kauf von Wohneigentum verbundenen Risiken von vielen Käufern übersehen oder zumindest unterschätzt. Das beginnt bereits beim Kaufpreis. Dabei ist zu beobachten, dass der Kaufpreis beim Erwerb einer solchen Wohnung als Einzelinvestment oftmals deutlich höher ist als der auf einen Pflegeplatz umgelegte Kaufpreis innerhalb von geschlossenen Immobilienfonds. Somit befindet sich in vielen Fällen die entsprechende Mietrendite von vornherein auf einem deutlich niedrigeren Niveau als bei einem Pflegeimmobilienfonds. Zudem können sich Anleger an einem Pflegeimmobilienfonds bereits mit einer Zeichnungssumme von 10.000 oder 20.000 Euro beteiligen, und somit eine deutlich höhere Diversifikation erreichen. Für den Direkterwerb einer einzelnen Wohnung in einem Pflegeheim ist ein Vielfaches dieser Summen erforderlich.

Gravierende Unterschiede zu einer Beteiligung an einem Fonds ergeben sich insbesondere aber bei der laufenden Verwaltung der Pflegeimmobilie. Hier ist der Aufwand für den einzelnen Wohnungseigentümer ungleich höher als für den Fondsanleger. Zudem dürfte es für eine Eigentümerversammlung in vielen Fällen deutlich schwieriger sein, auftretende Probleme adäquat zu lösen, als für eine professionelle Immobilienfondsverwaltung. In der Regel fehlen hier sowohl die notwendige fachliche Kompetenz als auch die Vernetzung im Markt. Als Beispiele für mögliche Probleme seien die Insolvenz des Pflegeheimbetreibers und die notwendige Suche nach einem neuen Pächter oder die Umsetzung neuer baurechtlicher Anforderungen in der Pflegeeinrichtung genannt. Für Anleger, die in eine Pflegeimmobilie investieren möchten, ohne aber den erhöhten Kapitaleinsatz und Verwaltungsaufwand auf sich nehmen zu müssen, könnte daher die Beteiligung an einem Pflegeimmobilienfonds interessant sein.

Neuer Pflegeimmobilienfonds von INP

Anlegern, die sich für ein solches Investment interessieren, steht das 21. INP Deutsche Pflege Portfolio zur Verfügung. Bei dem Fonds handelt es sich um einen risikogemischten Alternativen Investmentfonds (AIF), der in drei moderne Pflegeeinrichtungen an verschiedenen Standorten in Hessen und Nordrhein-Westfalen investiert. Eine Beteiligung ist bereits ab 10.000 Euro möglich.