Geschlossene Immobilienfonds als Alternative zum direkten Immobilienkauf

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG zur Rendite privater Immobilieninvestitionen hat kürzlich für einiges Aufsehen gesorgt. Die Ergebnisse der Studie haben gezeigt, dass überraschend viele private Immobilieneigentümer mit ihren Objekten nur sehr geringe oder sogar negative Renditen erzielen. Was sind die wesentlichen Gründe hierfür, und welche Alternativen gibt es für Anleger, die in Immobilien investieren möchten?

Geringe Renditen und unterschätzte Risiken

Gemäß der Studie haben die privaten Immobilienbesitzer in Deutschland im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre Renditen zwischen 2 und 3% pro Jahr erzielt. Bei 8,5% der Immobilienanlagen ergab sich eine negative Rendite, 24,6% lagen bei etwa 0% und 20,7% zwischen 0 und 2% p.a. Legt man eine durchschnittliche Inflationsrate von 2% zugrunde, bedeutet dies, dass mehr als die Hälfte der privaten Direktanlagen in Immobilien reale Verluste erzielen. Diese Gegebenheiten dürften der bei vielen Privatanlegern fest verankerten Meinung „Immobilien sind sicher“ doch zumindest einige Kratzer zufügen – auch wenn der Begriff „sicher“ natürlich subjektiv unterschiedlich verstanden wird. Tatsache ist aber, dass der Kauf einer Immobilie offenbar nicht per se eine ebenso lukrative wie solide Kapitalanlage ist wie vielfach angenommen.

Der Studie zufolge haben insbesondere viele vermietete Eigentumswohnungen enttäuschende Ergebnisse zu verzeichnen. Die Risiken dieser bei privaten Kapitalanlegern sehr beliebten Anlageform werden ganz offensichtlich vielfach unterschätzt. Neben dem Hausgeld sind hier insbesondere die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Mieterwechsel, aber auch Mietausfall bei Leerstandszeiten zu nennen – von nicht-finanziellen Belastungen wie Zeitaufwand für die Verwaltung und eventuellem Ärger mit Mietern ganz zu schweigen. Zudem gehen Immobilienkäufer in jedem Fall ein hohes Klumpenrisiko ein. In der Regel wird ein großer Anteil des persönlichen Vermögens in ein einziges Objekt investiert, die Abhängigkeit von einer einzigen Immobilie und damit auch einem einzigen Standort ist entsprechend hoch.

Professionelles Management und Zugang zu attraktiven Objekten

Als Alternative zum direkten Erwerb von Immobilien bietet sich beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds an. Natürlich sind auch diese keine „Selbstläufer“, sondern unternehmerische Beteiligungen mit den entsprechenden Chancen und Risiken. Sie bieten Privatanlegern aber die Möglichkeit, sich an attraktiven Objekten zu beteiligen, zu denen sie als Einzelinvestoren aufgrund der hohen Investitionssummen keinen Zugang hätten. Selbst im Vergleich zu einer kleineren Wohnung sind die Mindestbeteiligungssummen bei geschlossenen Fonds deutlich niedriger, so dass das für eine Investition zur Verfügung stehende Kapital auch auf mehrere Beteiligungen aufgeteilt werden kann. Manche Fonds investieren ohnehin in mehrere Immobilien, so dass auch hier eine Risikostreuung erfolgt. Zudem profitiert man über die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds von einem professionellen Objektmanagement und muss sich nicht selbst um die Verwaltung, Vermietung, Instandhaltung etc. der entsprechenden Immobilie kümmern. Für Privatanleger, die in Immobilien investieren möchten, ohne dabei aber alles auf „eine Karte“ setzen zu müssen, können geschlossene Immobilienfonds also eine interessante Vermögensbeimischung darstellen.